Офисный рынок Москвы: «скрытое» предложение

На фоне геополитического кризиса в начале 2022 г. как российские, так и международные игроки рынка запустили процесс оптимизации занимаемых ими офисных площадей. 

В большинстве случаев договорные обязательства ограничивают возможность арендаторов частично или полностью вернуть собственникам офисное пространство. Вследствие чего, происходит рост рынка «скрытого» предложения.

«СКРЫТОЕ» ПРЕДЛОЖЕНИЕ – площади, предлагаемые в субаренду или переуступку прав аренды, не относящиеся к классическому термину «вакантные площади». 

В результате процесса оптимизации штата и ухода международных компаний (более 600 зарубежных игроков объявили об изменении порядка работы на территории РФ), объемы свободных офисных площадей в «скрытом» предложении во время этого кризиса достигли рекордных значений:

• В середине 2022 г. был достигнут пик выхода офисов «скрытого» предложения: 225 тыс. кв. м было доступно в субаренду и переуступку прав аренды, еще около 75 тыс. кв. м предлагалось на продажу.
• При этом на офисы от зарубежных представителей пришлось не менее 160 тыс. кв. м.

Динамика объемов «скрытого» предложения

Весомый объем «скрытого» предложения от иностранных компаний повлиял на рынок прямой аренды, что отразилось на динамике свободных площадей в классе А. Несмотря на высокую активность спроса в объектах класса А, показатель вакансии сохранялся на уровне 11,9% на протяжении всего 2023 г.

Размах доли свободных площадей с учетом и без «скрытого» предложения

По мере выхода новых площадей "скрытого" предложения рынок активно поглощал наиболее привлекательные лоты: объем сокращался в среднем на 10% ежеквартально. 

Куда ушли площади «скрытого» предложения?

Российский бизнес не упустил возможности улучшить качество офисов, заняв  высвободившиеся помещения «скрытого» предложения с отделкой и мебелью в качественных бизнес-центрах класса А.

Примеры ротаций в офисах за выездом международных компаний

ТЕКУЩЕЕ «СКРЫТОЕ» ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По данным на ноябрь 2023 г. объем офисных площадей, предлагаемых в субаренду или переуступку прав, составил 86 тыс. кв. м, снизившись на 59% ко II кв. 2023 г. и на 71% по отношению к пиковому значению.
86 тыс. кв. мобъем «скрытого» предложения на ноябрь 2023 г.

1 455 кв. мсредний размер доступного блока скрытой вакансии

География доступного «скрытого» предложения

Структура «скрытого» предложения по происхождению арендатора

На ноябрь 2023 г. всего 33% (28 тыс. кв. м) доступного объема «скрытого» предложения предлагается за выездом иностранных арендаторов, остальная часть – оптимизация российского бизнеса. 

На данный момент «скрытое» предложение практически исчерпано, и в ближайшей перспективе нет предпосылок для роста этого показателя. Иными словами «скрытое» предложение не оказывает такого большого влияния на рынок офисной недвижимости Москвы как год назад.