31 декабря 2022 
<p>
<strong>Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей:</strong>
</p>
<p>
<em>«Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды<sup>1</sup> в 2023 году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%)»</em>
</p>
<div class="caption">
<img alt="1. Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м.png" src="/upload/medialibrary/a09/79jehi0aw0kgcrax3ujqy6mc1ualirdh/1.%20Объемы%20ввода%20торговых%20площадей%20в%20России,%20тыс.%20кв.%20м.png" title="1. Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м.png">
</div>
<h2>Основные макроэкономические показатели</h2>
<p>
Несмотря на высокий уровень роста потребительских цен в марте-апреле 2022 года, годовая инфляция существенно снизилась в декабре до 11,9% (по сравнению с пиком в 17,8% в апреле 2022 года). Инфляционные ожидания населения остаются на повышенном уровне, а потребительский спрос сдержанным.
</p>
<p>
По прогнозу Банка России в 2023 году годовая инфляция снизится до 5–7% и вернется к целевому значению в 4% в 2024. Центробанк будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели.
</p>
<p>
Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают торговую деятельность.
</p>
<div class="table-wrapper">
<table>
<thead>
<tr>
<th>
Показатель
</th>
<th>
2021
</th>
<th>
2022П
</th>
<th>
2023П
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>
ВВП Москвы, реальный уровень
</td>
<td>
5,8%
</td>
<td>
-2,1%
</td>
<td>
2,8%
</td>
</tr>
<tr>
<td>
ВВП Россия, реальный уровень
</td>
<td>
4,7%
</td>
<td>
-2,9%
</td>
<td>
-2,4%
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Курс доллара США к рублю, в среднем за год
</td>
<td>
73,7
</td>
<td>
68,2
</td>
<td>
70,0
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
<div class="caption">
<img alt="2. Оборот розничной торговли.png" src="/upload/medialibrary/481/w2wi773rpqnqypxnez92u83q7hs7f2jx/2.%20Оборот%20розничной%20торговли.png" title="2. Оборот розничной торговли.png">
</div>
<h2>Предложение. Москва</h2>
<p>
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв.м (104 тыс. кв.м в Москве и 69 тыс. кв.м в регионах).
</p>
<p>
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023- 2024 годы.
</p>
<div class="caption">
<img width="878" alt="3. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы.png" src="/upload/medialibrary/242/4fl36chxt2xx4pzdmtpzatk4ue00m6lh/3.%20Обеспеченность%20торговыми%20площадями%20по%20административным%20округам%20Москвы.png" height="417" title="3. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы.png">
</div>
<div class="caption">
<img width="557" alt="вц.png" src="/upload/medialibrary/4e3/fh4t1r3vpocbl5hzifddutf7vmxyf2rp/вц.png" height="734" title="вц.png">
</div>
<h2>Предложение. Регионы</h2>
<p>
В регионах России в 2022 году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
</p>
<p>
В целом, на 2023 год заявлено открытие около 303 тыс. кв.м торговых площадей (133 тыс. кв.м в Москве и 170 тыс. кв.м в регионах). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести ко сдвигу сроков ввода объектов. Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно, торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
</p>
<div class="caption">
<img width="777" alt="4. Структура предложения торговых центров в регионах, по размеру.png" src="/upload/medialibrary/69a/kcy7f43g7ax2t7wkdjmm8ifckx8o952o/4.%20Структура%20предложения%20торговых%20центров%20в%20регионах,%20по%20размеру.png" height="383" title="4. Структура предложения торговых центров в регионах, по размеру.png">
</div>
<div class="table-wrapper">
<table>
<thead>
<tr>
<th>
Название
</th>
<th>
Город
</th>
<th>
GLA, кв. м
</th>
<th>
Девелопер
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>
Мармелад
</td>
<td>
Череповец
</td>
<td>
39 900
</td>
<td>
ООО "НОРДСИТИ"
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Дружба
</td>
<td>
Уссурийск
</td>
<td>
36 000
</td>
<td>
Неизвестен
</td>
</tr>
<tr>
<td>
МФК АРСИБ Тауэр
</td>
<td>
Тюмень
</td>
<td>
27 000
</td>
<td>
АРСИБ Холдинг Групп
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Броско Молл (II фаза)
</td>
<td>
Хабаровск
</td>
<td>
35 000
</td>
<td>
Невада-Центр
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
<div class="table-wrapper">
<table>
<thead>
<tr>
<th>
Город
</th>
<th>
Обеспеченность торговыми площадями (кв.м / 1000 человек)
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>
Самара
</td>
<td>
707,5
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Краснодар
</td>
<td>
676,7
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Екатеринбург
</td>
<td>
673,3
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Нижний Новгород
</td>
<td>
596,0
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Ростов-на-Дону
</td>
<td>
496,8
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
<h2>Международные бренды</h2>
<p>
По состоянию на конец 2022 года, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 37% и 41%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель/май.
</p>
<p>
Среди брендов, которые уже трансформировались – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России и их магазины начали возобновлять работу.
</p>
<p>
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.
</p>
<div class="caption">
<img width="973" alt="5. Заявления компаний об их деятельности в России1, доля от общего количества брендов.png" src="/upload/medialibrary/84a/2bcrt02zvpk1x1m9474hnurizcvmc7p5/5.%20Заявления%20компаний%20об%20их%20деятельности%20в%20России1,%20доля%20от%20общего%20количества%20брендов.png" height="351" title="5. Заявления компаний об их деятельности в России1, доля от общего количества брендов.png">
</div>
<div class="caption">
<img width="550" alt="Screenshot_1.png" src="/upload/medialibrary/4b3/6367o4rk6i2mkt0vjw6128jeq1n4o8nw/Screenshot_1.png" height="622" title="Screenshot_1.png">
</div>
<h2>Уровень свободных площадей</h2>
<p>
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы демонстрирует рост в IV кв. в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ритейлерами. По-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.
</p>
<p>
Одновременно с этим, российские fashion-ритейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 году Москве состоялось открытие крупнейшего Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1000 кв.м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв.м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600-800 кв м, Befree – до 2 500 кв. м, Sela — 700–900 кв. м.).
</p>
<p>
Значительный прирост свободных площадей в 2022 году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности «заполнения» такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв.м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ритейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв.м) в Авиапарке, где будут представлены более сотни брендов среди которых Ormatek, Askona, Стильные Кухни, MOON и др.
</p>
<p>
Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансии в них по итогам 2022 года составил 5,6% (во II кв. 2022 года – 3,8%).
</p>
<div class="caption">
<img alt="6. Ук.png" src="/upload/medialibrary/cb6/3iji1lpq3ex9lyykinmsvm4t80yyscwz/6.%20Ук.png" title="6. Ук.png">
</div>
<div class="caption">
<img width="867" alt="7.png" src="/upload/medialibrary/7b2/9soa816f5qao6s4sfz6ko61at1rkp9gh/7.png" height="394" title="7.png">
</div>
<h2>Сделки</h2>
<div class="caption">
<img width="558" alt="Screenshot_13.jpg" src="/upload/medialibrary/69f/tz5rpmkfhjdxh8ib06sdjl6ovpq4zp8o/Screenshot_13.jpg" height="436" title="Screenshot_13.jpg">
</div>
<p>
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категория сервисы и развлечения «обогнали» традиционного лидера – fashionсегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых<sup>1</sup> сделок<sup>2</sup> по аренде помещений в торговых центрах.
</p>
<ul>
<li>В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 670 кв.м.</li>
<li>К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 кв.м.</li>
</ul>
<p>
Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
</p>
<p style="font-size:10px">
1привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация) <br>
2на основе сделок CORE.XP
</p>
<h2>Коммерческие условия</h2>
<p>
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По тем договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
</p>
<p>
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров.
</p>
<p>
Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды<sup>1</sup> в следующем году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составляет порядка 10%, по новым ТЦ –до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления.
</p>
<p>
При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%). У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
</p>
<div class="caption">
<img width="1024" alt="9. Динамика прайм-ставок аренды в ТЦ Москвы.png" src="/upload/medialibrary/723/hrekzfyk3d00ac2hd8thf1imoxefkf61/9.%20Динамика%20прайм-ставок%20аренды%20в%20ТЦ%20Москвы.png" height="246" title="9. Динамика прайм-ставок аренды в ТЦ Москвы.png">
</div>
<h2>Прогнозы в отношении развития ритейла</h2>
<div class="caption">
<img width="1024" alt="10. Google Mobility Index для России.png" src="/upload/medialibrary/203/lx85vh33ntuumh02o43362tqtlz40l92/10.%20Google%20Mobility%20Index%20для%20России.png" height="524" title="10. Google Mobility Index для России.png">
</div>
<h2>Методология</h2>
<h3>Термины и определения</h3>
<p>
<strong>Общий объем предложения</strong><br>
В объем предложения включены объекты с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 5 тыс. кв. м, расположенные в Москве и Московской области в пределах 10 км от МКАД.
</p>
<p>
<strong>Топовые ТЦ</strong><br>
Объекты с GLA более 30 тыс. кв. м, характеризующиеся ставками аренды более 100 тыс. руб. /кв. м/год и повышенным спросом со стороны международных ретейлеров.
</p>
<p>
<strong>Ключевые ТЦ</strong><br>
Коммерчески успешные торговые центры, характеризующиеся GLA более 30 тыс. кв. м, высокими ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.
</p>
<p>
<strong>Прайм-ставка аренды в ТЦ</strong><br>
С IV кв. 2017 г. расчет ведется на основании ставок аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.
</p>
<p>
<strong>Ставка аренды</strong><br>
Как правило, арендный платеж состоит из базовой ставки, расходов на эксплуатацию и маркетинг и/или % от товарооборота. Для некоторых сетей, являющихся якорями в своих категориях, базовая арендная плата отсутствует (за исключением топовых торговых центров, в которых для всех операторов имеется базовый платеж).
</p>
<p>
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.
</p>
<strong>Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей:</strong>
</p>
<p>
<em>«Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды<sup>1</sup> в 2023 году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления. При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%)»</em>
</p>
<div class="caption">
<img alt="1. Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м.png" src="/upload/medialibrary/a09/79jehi0aw0kgcrax3ujqy6mc1ualirdh/1.%20Объемы%20ввода%20торговых%20площадей%20в%20России,%20тыс.%20кв.%20м.png" title="1. Объемы ввода торговых площадей в России, тыс. кв. м.png">
</div>
<h2>Основные макроэкономические показатели</h2>
<p>
Несмотря на высокий уровень роста потребительских цен в марте-апреле 2022 года, годовая инфляция существенно снизилась в декабре до 11,9% (по сравнению с пиком в 17,8% в апреле 2022 года). Инфляционные ожидания населения остаются на повышенном уровне, а потребительский спрос сдержанным.
</p>
<p>
По прогнозу Банка России в 2023 году годовая инфляция снизится до 5–7% и вернется к целевому значению в 4% в 2024. Центробанк будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели.
</p>
<p>
Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают торговую деятельность.
</p>
<div class="table-wrapper">
<table>
<thead>
<tr>
<th>
Показатель
</th>
<th>
2021
</th>
<th>
2022П
</th>
<th>
2023П
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>
ВВП Москвы, реальный уровень
</td>
<td>
5,8%
</td>
<td>
-2,1%
</td>
<td>
2,8%
</td>
</tr>
<tr>
<td>
ВВП Россия, реальный уровень
</td>
<td>
4,7%
</td>
<td>
-2,9%
</td>
<td>
-2,4%
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Курс доллара США к рублю, в среднем за год
</td>
<td>
73,7
</td>
<td>
68,2
</td>
<td>
70,0
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
<div class="caption">
<img alt="2. Оборот розничной торговли.png" src="/upload/medialibrary/481/w2wi773rpqnqypxnez92u83q7hs7f2jx/2.%20Оборот%20розничной%20торговли.png" title="2. Оборот розничной торговли.png">
</div>
<h2>Предложение. Москва</h2>
<p>
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв.м (104 тыс. кв.м в Москве и 69 тыс. кв.м в регионах).
</p>
<p>
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест». Строительство 110 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023- 2024 годы.
</p>
<div class="caption">
<img width="878" alt="3. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы.png" src="/upload/medialibrary/242/4fl36chxt2xx4pzdmtpzatk4ue00m6lh/3.%20Обеспеченность%20торговыми%20площадями%20по%20административным%20округам%20Москвы.png" height="417" title="3. Обеспеченность торговыми площадями по административным округам Москвы.png">
</div>
<div class="caption">
<img width="557" alt="вц.png" src="/upload/medialibrary/4e3/fh4t1r3vpocbl5hzifddutf7vmxyf2rp/вц.png" height="734" title="вц.png">
</div>
<h2>Предложение. Регионы</h2>
<p>
В регионах России в 2022 году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
</p>
<p>
В целом, на 2023 год заявлено открытие около 303 тыс. кв.м торговых площадей (133 тыс. кв.м в Москве и 170 тыс. кв.м в регионах). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести ко сдвигу сроков ввода объектов. Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью, будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно, торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
</p>
<div class="caption">
<img width="777" alt="4. Структура предложения торговых центров в регионах, по размеру.png" src="/upload/medialibrary/69a/kcy7f43g7ax2t7wkdjmm8ifckx8o952o/4.%20Структура%20предложения%20торговых%20центров%20в%20регионах,%20по%20размеру.png" height="383" title="4. Структура предложения торговых центров в регионах, по размеру.png">
</div>
<div class="table-wrapper">
<table>
<thead>
<tr>
<th>
Название
</th>
<th>
Город
</th>
<th>
GLA, кв. м
</th>
<th>
Девелопер
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>
Мармелад
</td>
<td>
Череповец
</td>
<td>
39 900
</td>
<td>
ООО "НОРДСИТИ"
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Дружба
</td>
<td>
Уссурийск
</td>
<td>
36 000
</td>
<td>
Неизвестен
</td>
</tr>
<tr>
<td>
МФК АРСИБ Тауэр
</td>
<td>
Тюмень
</td>
<td>
27 000
</td>
<td>
АРСИБ Холдинг Групп
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Броско Молл (II фаза)
</td>
<td>
Хабаровск
</td>
<td>
35 000
</td>
<td>
Невада-Центр
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
<div class="table-wrapper">
<table>
<thead>
<tr>
<th>
Город
</th>
<th>
Обеспеченность торговыми площадями (кв.м / 1000 человек)
</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td>
Самара
</td>
<td>
707,5
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Краснодар
</td>
<td>
676,7
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Екатеринбург
</td>
<td>
673,3
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Нижний Новгород
</td>
<td>
596,0
</td>
</tr>
<tr>
<td>
Ростов-на-Дону
</td>
<td>
496,8
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
</div>
<h2>Международные бренды</h2>
<p>
По состоянию на конец 2022 года, доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 37% и 41%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель/май.
</p>
<p>
Среди брендов, которые уже трансформировались – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России и их магазины начали возобновлять работу.
</p>
<p>
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.
</p>
<div class="caption">
<img width="973" alt="5. Заявления компаний об их деятельности в России1, доля от общего количества брендов.png" src="/upload/medialibrary/84a/2bcrt02zvpk1x1m9474hnurizcvmc7p5/5.%20Заявления%20компаний%20об%20их%20деятельности%20в%20России1,%20доля%20от%20общего%20количества%20брендов.png" height="351" title="5. Заявления компаний об их деятельности в России1, доля от общего количества брендов.png">
</div>
<div class="caption">
<img width="550" alt="Screenshot_1.png" src="/upload/medialibrary/4b3/6367o4rk6i2mkt0vjw6128jeq1n4o8nw/Screenshot_1.png" height="622" title="Screenshot_1.png">
</div>
<h2>Уровень свободных площадей</h2>
<p>
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы демонстрирует рост в IV кв. в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ритейлерами. По-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.
</p>
<p>
Одновременно с этим, российские fashion-ритейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж. Так, в 2022 году Москве состоялось открытие крупнейшего Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1000 кв.м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв.м). Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina — до 600-800 кв м, Befree – до 2 500 кв. м, Sela — 700–900 кв. м.).
</p>
<p>
Значительный прирост свободных площадей в 2022 году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России. Возможности «заполнения» такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв.м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ритейлеров и собственников торговых центров. Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв.м) в Авиапарке, где будут представлены более сотни брендов среди которых Ormatek, Askona, Стильные Кухни, MOON и др.
</p>
<p>
Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансии в них по итогам 2022 года составил 5,6% (во II кв. 2022 года – 3,8%).
</p>
<div class="caption">
<img alt="6. Ук.png" src="/upload/medialibrary/cb6/3iji1lpq3ex9lyykinmsvm4t80yyscwz/6.%20Ук.png" title="6. Ук.png">
</div>
<div class="caption">
<img width="867" alt="7.png" src="/upload/medialibrary/7b2/9soa816f5qao6s4sfz6ko61at1rkp9gh/7.png" height="394" title="7.png">
</div>
<h2>Сделки</h2>
<div class="caption">
<img width="558" alt="Screenshot_13.jpg" src="/upload/medialibrary/69f/tz5rpmkfhjdxh8ib06sdjl6ovpq4zp8o/Screenshot_13.jpg" height="436" title="Screenshot_13.jpg">
</div>
<p>
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категория сервисы и развлечения «обогнали» традиционного лидера – fashionсегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых<sup>1</sup> сделок<sup>2</sup> по аренде помещений в торговых центрах.
</p>
<ul>
<li>В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 670 кв.м.</li>
<li>К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 кв.м.</li>
</ul>
<p>
Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
</p>
<p style="font-size:10px">
1привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация) <br>
2на основе сделок CORE.XP
</p>
<h2>Коммерческие условия</h2>
<p>
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По тем договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
</p>
<p>
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров.
</p>
<p>
Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды<sup>1</sup> в следующем году будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составляет порядка 10%, по новым ТЦ –до 25%. «Минимум» будет пройден в первом полугодии 2023 года, далее рынок перейдет в фазу восстановления.
</p>
<p>
При проведении реструктуризации брендов, уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены (на 5-10%). У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
</p>
<div class="caption">
<img width="1024" alt="9. Динамика прайм-ставок аренды в ТЦ Москвы.png" src="/upload/medialibrary/723/hrekzfyk3d00ac2hd8thf1imoxefkf61/9.%20Динамика%20прайм-ставок%20аренды%20в%20ТЦ%20Москвы.png" height="246" title="9. Динамика прайм-ставок аренды в ТЦ Москвы.png">
</div>
<h2>Прогнозы в отношении развития ритейла</h2>
<div class="caption">
<img width="1024" alt="10. Google Mobility Index для России.png" src="/upload/medialibrary/203/lx85vh33ntuumh02o43362tqtlz40l92/10.%20Google%20Mobility%20Index%20для%20России.png" height="524" title="10. Google Mobility Index для России.png">
</div>
<h2>Методология</h2>
<h3>Термины и определения</h3>
<p>
<strong>Общий объем предложения</strong><br>
В объем предложения включены объекты с арендопригодной торговой площадью (GLA) более 5 тыс. кв. м, расположенные в Москве и Московской области в пределах 10 км от МКАД.
</p>
<p>
<strong>Топовые ТЦ</strong><br>
Объекты с GLA более 30 тыс. кв. м, характеризующиеся ставками аренды более 100 тыс. руб. /кв. м/год и повышенным спросом со стороны международных ретейлеров.
</p>
<p>
<strong>Ключевые ТЦ</strong><br>
Коммерчески успешные торговые центры, характеризующиеся GLA более 30 тыс. кв. м, высокими ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.
</p>
<p>
<strong>Прайм-ставка аренды в ТЦ</strong><br>
С IV кв. 2017 г. расчет ведется на основании ставок аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.
</p>
<p>
<strong>Ставка аренды</strong><br>
Как правило, арендный платеж состоит из базовой ставки, расходов на эксплуатацию и маркетинг и/или % от товарооборота. Для некоторых сетей, являющихся якорями в своих категориях, базовая арендная плата отсутствует (за исключением топовых торговых центров, в которых для всех операторов имеется базовый платеж).
</p>
<p>
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использованы для сравнения между собой ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь в отдел исследований CORE·XP.
</p>
Поделиться
27 декабря 2024
